Entrée en vigueur le 18 juin 2014, la loi Pinel doit faciliter la vie des artisans et commerçants. Mais qu’est-ce qui a changé ?
Loi Pinel : un loyer moins cher ?
La loi Pinel sur les baux commerciaux a modifié l’indice des loyers commerciaux. Autrefois, le prix d’un loyer commercial se calculait en fonction de l’indice national du coût de la construction. Celui-ci a été remplacé par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l’activité du locataire. Une révision du loyer est donc possible à l’occasion du renouvellement ou de la signature d’un bail. Le loyer est alors plafonné à la plus faible somme entre la valeur locative et le loyer révisé selon l’ILAT ou l’ILC. Par ailleurs, la libre négociation étant un des principes du régime des baux commerciaux, chaque contrat de location variait selon les volontés des partis. La modification des facteurs locaux de commercialité (situation du local, intérêt qu’il représente, attrait du quartier…) était souvent utilisée, avant 2014, pour obtenir un déplafonnement du coût du loyer. Mais la loi Pinel impose à présent une augmentation progressive du loyer qui ne doit pas dépasser 10 % par an.
Loi Pinel : durée d’un bail
Deux possibilités s’offrent à vous.
- Le bail dérogatoire permet au locataire et au propriétaire d’échapper au statut des baux commerciaux. Grâce à la loi Pinel du 18 juin 2014, les baux dérogatoires, renouvelés ou conclus après le 1er septembre 2014, ont une durée de 3 ans contre 2 auparavant. Si le locataire souhaite rester au-delà de cette période, il devra alors signer un bail commercial.
- Le bail commercial classique dure généralement 9 ans, comme l’indique l’article L. 145-4 du Code du commerce. Bailleur (dans certaines conditions) et locataire ont la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Mais avant 2014, il était possible d’ajouter dans le contrat une clause interdisant la résiliation anticipée par le locataire. C’est ce qu’on appelle le bail ferme. La loi Pinel a supprimé cette possibilité, mais quelques exceptions peuvent être accordées, par exemple, pour les locaux à usage exclusif de bureau.
Loi Pinel : la répartition des charges
La loi Pinel du 18 juin 2014 oblige le bailleur à annexer au contrat de location un inventaire précis des charges revenant au locataire afin que ce dernier soit au courant de la répartition des charges. Cette liste des charges locatives doit être revue de façon annuelle. Le bailleur doit également dresser le récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années ainsi que les travaux qu’il prévoit de faire.
Loi Pinel : en cas de cession
En cas de vente du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préférence : le propriétaire doit l’avertir par écrit de sa volonté de céder le local. Le locataire a 1 mois pour se positionner ou non. S’il souhaite acheter, la vente doit avoir lieu dans les deux mois. Le délai peut atteindre 4 mois en cas d’emprunt. En cas de cession de droit au bail commercial, le locataire cédant n’est plus tenu au paiement des loyers solidairement. Autrefois, cette garantie solidaire durait pendant tout le bail restant à courir. La loi Pinel l’a réduite à 3 ans à partir de la cession.